Ростов-на-Дону с его исторической застройкой — одновременно типичный и нетипичный областной центр. Как и во многих российских городах, ценные старинные здания здесь ветшают, горят и отправляются чиновниками под снос. При этом характерные для Ростова дореволюционные многоквартирные дома создают дополнительные проблемы: их реставрация обходится дороже, бюджетных средств не хватает, а бизнесу невыгодно покупать такие объекты. Журналистка «Новой вкладки» Лера Чегге рассказывает, почему город из года в год теряет памятники архитектуры и в каких случаях их всё же удаётся спасти.
Текст подготовлен в рамках «Мастерской документальных историй» «Новой вкладки»
(Не)доходный дом
Центральная улица Ростова, Большая Садовая, вытянулась вдоль Дона по высокому правому берегу. Спустившись от неё на три квартала к городской набережной, мы окажемся на улице Станиславского. Пожалуй, она могла бы быть частью туристического маршрута: вдоль трамвайных путей много старинных зданий с интересными фасадами. Но все они обветшали.
Одно из таких зданий — бывший доходный дом купца Янкеля Эсса, построенный на рубеже XX века.
Янкель Эсс — мариупольский купец первой гильдии, торговавший в Ростове углём, зерном и мукой, а также меценат и член еврейской общины. Эсс приобрел дом в 1910 году, но в нём не проживал — сдавал квартиры в аренду.
Ростов был основан и развивался как торговый порт, поэтому здесь строили много доходных домов, особенно вдоль центральной улицы и ближе к Дону — порту и складам. Квартиры сдавали в аренду гостям города: купцам, предпринимателям, путешественникам. Доходные дома были способом заработать и похвалиться благосостоянием — владельцы приглашали лучших архитекторов из Москвы и Петербурга. После революции 1917 года советское правительство национализировало доходные дома и отдало их под коммуналки.
Дом Янкеля Эсса — трёхэтажный, покрытый потрескавшейся штукатуркой песочного оттенка. В центре фасада — сводчатая арка, по обеим сторонам от которой — входные металлические двери. Раньше стояли старинные — деревянные, резные, с инициалами первого владельца: Я. Э. Ту, что слева от арки, заменили давно, а ту, что справа, в начале апреля увезли на реставрацию участники градозащитного движения «МойФасад» и сотрудники фонда «Внимание» — после восстановления створки передадут в областной музей краеведения. В арке видны попытки жильцов отремонтировать ветшающий дом. Проём пересекает глубокая трещина, прогнувшийся свод залатан бетоном, из него торчит пластиковая серая труба. В углах прямоугольного двора — пристройки, лопата и метла, мусорный жбан. Вдоль стен и по громоздким балконам вьётся виноградная лоза.
Двери подъездов распахнуты настежь. В ближайшем из них лестница буквально поплыла: ступени заходят друг на друга, между ними дыры. Чугунные перила обломаны. В другом перекрытия второго этажа держатся на брёвнах, как на колоннах. Синяя и зелёная краски на стенах и перилах облупились, и уже трудно понять, какая из них новее. Провисший потолок подпирают доски, а штукатурка вздыбилась от дождевой воды ржавыми пузырями.
«Рухлядь, которой не должно быть»
В запущенное состояние бывший доходный дом Эсса пришёл по схеме, характерной для многих исторических зданий в Ростове-на-Дону.
Капремонта здесь не было с 1961 года, с тех пор дом ветшал, в нём частично меняли двери, окна и другие конструкции, искажая при этом исторический облик.
В 2004 году Областная инспекция по охране и эксплуатации памятников истории и культуры исключила из перечня объектов культурного наследия (ОКН) Ростова-на-Дону 204 здания, в том числе дом Янкеля Эсса. Охранные зоны памятников мешали строить многоэтажки. Участники объединения «МойФасад» просили вернуть дом в реестр памятников в 2021 году, но Комитет по охране объектов культурного наследия отказал. Лишение охранного статуса привело к тому, что дом перестали ремонтировать, а в 2020 году и вовсе признали аварийным.
А спустя два года действующий на тот момент сити-менеджер Алексей Логвиненко пообещал очистить центр Ростова от «старой рухляди» — то есть от запущенных исторических зданий, не признанных памятниками архитектуры.
В июне 2023 года в одной из квартир рухнул потолок. А в 2024-м дом Эсса оказался в числе 57 представителей «рухляди», которые городская администрация определила под снос. И его жильцов начали активно выселять.
Наталье 72 года, и в этом доме она живёт с рождения. Женщина рассказывает, что Янкель Эсс был знаменитым купцом и раввином; в доходном доме на Станиславского, как и в этом районе вообще, жили в основном евреи, и некоторые квартиры до сих пор занимают потомки тех семей. «Это были умнейшие, добрейшие, интеллигентнейшие люди. На третьем этаже жила тётя Берта, напротив — тётя Циля», — вспоминает она.
Трёхкомнатная квартира Натальи до 1991 года была коммунальной. Пенсионерка помнит сумасшедших соседок, которые делили между собой печные горелки, и соседа-пьяницу, из-за нечистот которого невозможно было зайти в туалет. В советское время кто-то устроил выгребную яму под стенами дома, и в этом месте началась просадка здания. Поехавшие фундамент и перекрытия жильцы отремонтировали в 2018 году, замазали трещины на фасаде, заменили одну из резных дверей на железную с домофоном.
Большие окна квартиры Натальи выходят во двор. Светлые шторы и скромная мебель: диван, несколько добротных стульев, старенький журнальный столик, платяной шкаф и огромный икеевский комод. Мы сидим вместе с ней и её соседкой Татьяной за небольшим столом, Наталья наливает кофе в винтажные фарфоровые чашки: «Это Германия! Мы каждый год с мамой ездили в Питер, боготворили этот город. Я во Фрунзенском универмаге стояла в очереди за этим сервизом».
Она возвращается мыслями в родной Ростов и говорит, что категорически против переезда: «Меня моя квартира целиком и полностью устраивает. У меня ничего не падает, не заливает, не протекает. Я не хочу ничего, только одного: оставьте в покое! Я очень больной человек, я хочу дожить свою жизнь здесь».
Конец истории
За мечту Натальи в буквальном смысле борется её соседка Татьяна, тоже пенсионерка. Пока Наталья сидит на краешке стула, скрестив пальцы корзиночкой, её гостья деловито перебирает пачку документов; ногти выкрашены в алый, на пальцах массивные винтажные кольца. Именно Татьяна организовала ремонт протекающей крыши, когда в 2020 году управляющая компания отказалась от обслуживания дома Эсса, признанного аварийным. Она же теперь ходит по судам, чтобы её саму и соседей не выселили. «Татьяной Константиновной я восхищаюсь! — Наталья поднимает чашку кофе на манер бокала. — Таня воюет. Эта женщина — эталон для подражания со своей энергией, оптимизмом. Я не такая».
Татьяна переехала в дом Янкеля Эсса несколько лет назад и вспоминает, что ещё застала чугунные ворота на въезде во двор. Однажды они исчезли. «Сняли и сдали на металлолом», — предполагает она. На дверях главного фасада некогда были латунные горизонтальные ручки. «Провожала внучку в Крым, вызвала такси. Мы выходим, а водитель их рассматривает: „Ух ты, какие!“. Наутро ручек не было».
Женщина вспоминает предыдущего главу администрации Кировского района Романа Волошина, который в ответ на жалобы жильцов предлагал сделать капремонт; большую часть оплаты администрация брала на себя. Но то был его последний год в этой должности: с 2019 года администрацию района возглавляет Наталия Симаченко. «Он ушёл — и быстренько-быстренько дом признали аварийным. И нас тут всеми силами [начали выселять]…», — рассказывает Татьяна. Она уже не верит, что дом на Станиславского можно спасти, поэтому хочет добиться хотя бы того, чтобы жильцов расселили только тогда, когда у администрации города будут на это деньги, а пока, считает Татьяна, он ещё достаточно надёжный, чтобы в нём можно было жить.
Пока же власти города предлагают людям переехать из собственных квартир в центре Ростова в коммуналки маневренного фонда на окраине города. Наталье, например, выделили комнату в шесть квадратных метров. При этом, как говорят жильцы, на предлагаемые чиновниками денежные компенсации нельзя купить аналогичное жильё: квадратный метр в доме Эсса оценивают на четверть дешевле, чем начальная стоимость жилья в Ростове даже на вторичном рынке. А из 66 метров площади квартиры Натальи оценщики учли только 35 — жилую площадь, насчитав примерно три миллиона рублей. Но самое интересное, говорят жильцы, выплатить компенсации за утерянную собственность им сначала пообещали в 2025–2026 годах, а потом сроки сдвинулись до 2030–2032 годов, потому что денег на эти цели у администрации пока нет.
С такими драконовскими условиями расселения обитатели дома Эсса не согласились, и администрация решила выселить их через суд. В ответ люди обратились за помощью к председателю Следственного комитета РФ Александру Бастрыкину и президенту, после чего следователи возбудили уголовное дело о халатности против администрации Кировского района.
Не дожидаясь решения суда, в начале ноября — спустя почти полтора года после обрушение потолка в одной из квартир — администрация города объявила в доме режим ЧС и потребовала от жильцов, чтобы те освободили помещения в пятидневный срок. «Приезжали отключать электричество, газ, водопровод», — вспоминает Татьяна и добавляет, что после этого переехали только две семьи из сорока.
Но тут подоспело решение суда: он счёл документы, представленные чиновниками, недостаточным основанием для выселения. Администрация проиграла, но сразу подала апелляцию. В предлагаемом чиновниками соглашении указано, что люди должны выехать и сдать ключи от квартир в день подписи. «И что, идти на берегу под лодкой спать?» — удивляется Наталья.
Жильцы уверены, что чиновники хотят освободить участок под комплексное развитие территории. Советник Российской академии архитектуры и строительных наук Артур Токарев тоже считает, что если снесут дом Янкеля Эсса, то вместе с ним и соседние здания и «воткнут гигантский дом». По его мнению, дом можно отреставрировать:
— У него интересный двор, огромный. Да, тут много чем нужно заниматься: много утрат лепных деталей, непонятно, как это восстанавливать. Что-то [можно] по фотографиям.
Ни продать, ни восстановить
Судьба дома Эсса — типичная для Ростова история бывшего доходного дома. Эксперты, с которыми мы беседовали, отмечают, что проблема с реставрацией дореволюционного архитектурного наследия в городе стоит особенно остро из-за характера застройки.
— В Ростове много сохранившихся исторических зданий без охранного статуса. Большой объём именно жилой исторической застройки, много доходных домов на несколько квартир, — поясняет руководитель проекта «Дом вдали» Александр Ивакин.
Старинные многоквартирные дома сложнее адаптировать под бизнес и общественные пространства, не нарушив предписания нормативных документов. Помимо обязательного сохранения исторического облика при реставрации исторического здания нельзя, например, самовольно менять планировку, делать пристройки, на многие работы нужны согласования с разными ведомствами. Это затратно и по финансам, и по времени.
Зампредседателя регионального Комитета охраны ОКН Алексей Лопаткин называет две главные проблемы с восстановлением исторических зданий в городе: отсутствие денег и недобросовестные покупатели. Администрация Ростова-на-Дону продаёт дореволюционные дома, потому что средств на их реставрацию нет в бюджете, но и новые владельцы не торопятся вкладывать в них десятки миллионов рублей. В 2024 году город выставил на продажу несколько ОКН регионального значения: домовладение купца Яблокова, дом Сагировых, доходный дом Севастопуло и дом Масалитиной на Большой Садовой. К марту 2025 года купили только дом Севастопуло.
Доходный дом Емельянова — памятник архитектуры в самом центре города, построенный в редком для Ростова стиле модерн, — разрушается уже 20 лет. В городе его зовут «Шоколадницей» — по названию кафе, работавшего на первом этаже в советское время. В 2000-х в доме ещё были жилые квартиры и магазин английской обуви. Последнюю жительницу с ребёнком и пожилой матерью выселяли отключением от инженерных сетей, хотя она заявляла о своей готовности вложиться в ремонт здания.
После этого, начиная с 2013 года, администрация города шесть раз выставляла дом на торги с условием реставрации, но аукционы либо признавали несостоявшимися, либо покупавшие здание бизнесмены уже после завершения торгов отказывались от сделки.
Сейчас помещения доходного дома принадлежат администрации Ростова, владелице строительного бизнеса и агентства по управлению недвижимостью Татьяне Погибе и частной компании «Ти Джей Футвеар (Ю.Кей) Лимитед», зарегистрированной в Гонконге.
Предпринимательница, которая купила дом в 2021 году за 10 тысяч рублей, тоже так его и не отреставрировала: она уехала за границу и не стала заниматься зданием. Город расторг с ней контракт через суд в 2023 году.
Причины, по которым дом Емельянова так и не был приведён в надлежащий вид, разные: кому-то банки не выдали кредит на покупку здания, а кого-то, по мнению чиновников, могли напугать слишком жёсткие условия договора о реставрации.
Украденные из дома кованые решётки с розанами уже не восстановить, вынесли на металлолом дореволюционный лифт, срезали лестницу из двора-колодца. Дом пережил несколько пожаров, существенно повреждены перекрытия. Экспертка ростовского градозащитного объединения «МойФасад» Ольга Головина объясняет, что, если бы капремонт провели раньше, чинить пришлось бы только кровлю и обошлось бы это относительно недорого. Артур Токарев считает, что теперь можно сохранить только главный фасад и несущие конструкции.
То, что продажа здания не решает проблемы с его реставрацией, подтверждает и история доходного дома Парамонова 1903 года постройки. Здание продали, потом признали аварийным и в 2024 году определили под снос. «Есть подозрение, что подставная фирма купила, от той, которая рядом строит комплекс. Подозрительно много раз горел, причём подряд, — рассуждает Ольга Головина. — Изначально было много фрагментов лепнины, двери, неплохая сохранность, но с каждым пожаром всё уничтожалось».
А вот в особняке Горбенко купивший его предприниматель реставрационные работы провёл, но так, что во время ремонта из-за нарушения строительных норм рухнула стена. Сложный декор фасада подрядчик восстановил, но, по оценке экспертов, некачественно и топорно. Сейчас в особняке пятизвёздочная гостиница, которую с 2023 года пытаются перепродать.
Музей сотрудника КГБ вместо доходного дома
В Ростове сохранилось 2500 пригодных для проживания дореволюционных зданий. По этому показателю город обгоняет Самару, Нижний Новгород и Москву, уступая только Санкт-Петербургу, где насчитывается более 12 тысяч домов старше 1917 года. В северной столице такие здания формируют архитектурные ансамбли и вместе с историческим центром входят в список объектов всемирного наследия ЮНЕСКО. Несмотря на этот статус, проблемы с реставрацией в Санкт-Петербурге тоже есть: много зданий остаются в аварийном состоянии. Мэрия города пыталась ввести программу «Рубль за метр», но ни малый, ни средний бизнес не могут позволить себе аренду здания в тысячу квадратов.
Ольга Головина говорит, что в Ростове тоже есть ансамблевая застройка, но она уже нарушена. Некоторые дома снесли, а на их месте построили бизнес-центры или жилые многоэтажки.
При этом из 2500 дореволюционных домов в Ростове-на-Дону только у 200 из них есть статус ОКН, и 150 из них уже обветшали, а ещё у 1500 домов нет даже охранного статуса. Участники объединения «МойФасад» регулярно пытаются вернуть исторические здания в реестр памятников архитектуры, но часто безуспешно.
Так произошло, например, со старинным домом в переулке Семашко, 32. Его снесли в мае 2022 года, всего через несколько дней после того, как общественники подали заявку на возвращение ему статуса ОКН (трёхэтажку вычеркнули из реестра в 2020 году). По закону до рассмотрения заявки сносить здание было нельзя. Незадолго до этого дом обокрали: он лишился старинных ворот и литых перил. Снос обошёлся городскому бюджету в 30 миллионов рублей.
В Ростове это здание называли Домом ограбленного общества. Дело в том, что с конца XIX века в нём работало «Общество взаимного кредита». К 1912 году в нём было около 400 акционеров, причём не только крупные промышленники и купцы, но и простые крестьяне и мещане. В 1918 году общественный банк ограбили: воры проникли в здание через подземный ход.
После сноса здания на Семашко группа компаний «Сокол» местного предпринимателя и экс-депутата ростовского Заксобрания от «Единой России» Арутюна Сурмаляна без торгов получила участок в аренду и начала строить музей советского разведчика, сотрудника КГБ и уроженца Ростова Геворка Вартаняна.
«Дом за рубль»
В России более 150 тысяч объектов культурного наследия. По данным проекта развития городов «Даль», каждый шестой архитектурный памятник требует реставрации. Более 30 тысяч дореволюционных многоквартирных домов в стране обладают исторической ценностью, но официального охранного статуса у них нет.
Директор благотворительного фонда сохранения исторического наследия «Внимание» Елена Чернышёва подтверждает, что ростовские проблемы с восстановлением архитектурного наследия — «суперобщие», характерные для всей страны.
В некоторых регионах здания отчасти помогают восстанавливать программы льготной сдачи в аренду — например, «Дом за рубль» в Томске. Похожую программу пытаются реализовывать в Вологде, Тамбове, Чите и Кемеровской области, хотя успешных примеров реставрации там немного.
По программе «Дом за рубль» здание передаётся в аренду на 49 лет на условиях его восстановления за счёт арендатора в обмен на льготы по арендной плате. После разработки проектной документации арендная плата за пользование зданием снижается до 10%, а после выполнения ремонтно-восстановительных работ — до 1 рубля за дом.
Томск — историческое поселение федерального значения, в городе около 500 ОКН. Более половины из них — многоквартирные дома. Как и Ростов, в 2000-х Томск пострадал от строительства многоэтажных жилых комплексов в заповедных зонах: застройщики снесли много памятников. В 2005–2012 годах при губернаторе Викторе Крессе в Томской области отреставрировали более 60 деревянных домов, но потом бюджет перестал финансировать восстановление зданий. Всего по программе «Дом за рубль» в аренду передали более 60 домов, 17 из них уже восстановлены.
Томская градозащитница и журналистка Олеся Бутолина уточняет, что в основном по программе «Дом за рубль» реставрируются нежилые дома и адаптируются под бизнес. Часто это деревянные малогабаритные особняки площадью 200–300 квадратных метров (в Ростове же они часто ближе к 1000 метров). Программу разрабатывали под Томск с его спецификой застройки. Кроме того, большое значение имел прошлый опыт реставраций: в работу включались специалисты, работавшие при Крессе, а первыми инвесторами стали бывшие подрядчики.
В Ростове программа не работает, несмотря на заявления чиновников, что она поможет сохранить историческую застройку. «У нас её просто нет. Потому что у нас очень инертная администрация и нет субсидий на эти цели. Они [чиновники] никак не могут родить эту программу, даже обработав некоторое количество кейсов по всей стране», — объясняет Елена Чернышёва.
«Если бы весь Ростов был такой»
Некоторые старинные здания в Ростове-на-Дону всё же удаётся спасти, но в основном за счёт федерального бюджета или крупного бизнеса. На Большой Садовой стоит единственный представитель русской готики в городе — Дом братьев Мартын. Он принадлежал британскому подданному и ростовскому предпринимателю, владельцу завода «Джон Мартын и К°» Ивану Мартыну. Здание запоминается остроконечной угловой башенкой с флюгером. В XX веке оно тоже было доходным домом.
С 1995 года Дом братьев Мартын — ОКН федерального значения. В 2007 году здание в аварийном состоянии передали в пользование Государственному музею-заповеднику М. А. Шолохова с условием реставрации. Работы велись с 2008 по 2014 год. Артур Токарев указывает на одно из главных достоинств реставрации дома — сохранены старинные деревянные окна и внутренние ставни.
Иван Саввиди — российско-греческий бизнесмен, владелец второго по величине порта в Греции, основатель группы компаний «Агроком», владеющей активами в пищевой промышленности, сельском хозяйстве и розничной торговле. Экс-депутат Госдумы от фракции «Единая Россия».
Благотворительный фонд Ивана Саввиди помогает детским домам Ростовской области, спонсировал строительство православного храма, а также установку памятников Петру и Февронии и князю Владимиру в Ростове.
Саввиди финансировал благоустройство ростовского парка Октябрьской революции, установку одного из самых больших в России колёс обозрения, построил «Гранд Ростов Хаятт Ридженси» и областной автовокзал «Центральный». Большинство построенных Саввиди объектов принадлежат ГК «Агроком» и семье бизнесмена.
Иван Саввиди ведёт бизнес в Крыму, поддерживает российскую армию гуманитарной помощью и поставками техники, а также владел телеканалом в Греции, занимавшим пророссийскую позицию. Саввиди находится под санкциями Украины.
Ещё один пример качественной реставрации — корпуса бывшей Донской табачной фабрики Асмолова, нынешнее общественное пространство «Табачка. Центр». Региональный памятник архитектуры принадлежит «Группе Агроком» миллиардера Ивана Саввиди.
При реставрации корпусов фабрики использовали старинную технологию кирпичной кладки, убрали парковку и высадили деревья в прогулочной зоне у здания. Артур Токарев называет «Табачку» редким примером грамотной реставрации в городе:
— Один из лучших, я считаю, фрагментов Ростова, как бы он мог выглядеть вообще весь. Если бы весь Ростов был такой, была бы сказка просто.
